Budowa domu często wymaga spełnienia wielu formalności, w tym także uzyskania pozwolenia, na co trzeba trochę poczekać. Jeśli chodzi o domy jednorodzinne, to w niektórych przypadkach można ominąć tę procedurę, dzięki czemu zaoszczędzi się sporo czasu. Z tego artykułu będzie można się dowiedzieć, kiedy do postawienia budynku wystarczy zgłoszenie, jednocześnie poznając wszelkie czynności, jakie będzie trzeba wykonać, aby obiekt mógł powstać.
Jaki dom jednorodzinny można wybudować bez pozwolenia?
3 stycznia 2022 roku weszły w życie przepisy, które umożliwiają budowę domu jednorodzinnego bez pozwolenia, jeśli powierzchnia takiego budynku wynosi maksymalnie 70 m², unikając także konieczności załatwiania mnóstwa formalności. W takiej sytuacji obejdzie się również bez wyznaczania kierownika budowy czy prowadzenia dziennika. Warto podkreślić, że wcześniej można było postawić na zgłoszenie jedynie obiekt o metrażu wynoszącym 35 m².
Co ma na celu nowa ustawa o budowie domu jednorodzinnego bez pozwolenia?
Dzięki ustawie, osoby decydujące się na budowę domu jednorodzinnego bez pozwolenia, mają dostęp do prostych i przystępnych narzędzi prawnych pozwalających na realizację tego przedsięwzięcia. Takie obiekty mają zaspokajać osobiste potrzeby mieszkaniowe inwestorów oraz ich rodzin. Szybsze procedury sprawiają, że budownictwo mieszkaniowe jednorodzinne staje się jeszcze popularniejsze, a do tego jest to świetny sposób na uniknięcie niekontrolowanego rozprzestrzeniania się zabudowy. Dokładne wytyczne odnośnie tego przedsięwzięcia są dostępne na stronie internetowej Ministerstwa Rozwoju i Technologii.
Jakie są jeszcze korzyści z budowy domu jednorodzinnego bez pozwolenia?
Nowe przepisy zostały wprowadzone dzięki ustawie z dnia 17 września 2021 roku o zmianie ustawy Prawo budowlane, a także ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym. Nowe przepisy sprawiają, że wiele osób może spełnić swoje marzenie o niewielkim, lecz własnym budynku jednorodzinnym. Wygodne i ekologiczne domy o powierzchni 70 m² bez pozwolenia mogą okazać się korzystniejszym rozwiązaniem od skromnych mieszkań, których metraż wynosi ok. 40 m². Poza większą przestrzenią i swobodą użytkowania są także dostępne w podobnej cenie, w związku z czym warto rozważyć tę opcję.
Wspomniana ustawa uwzględnia mnóstwo modyfikacji, które zdaniem ustawodawcy mogą mocno pomóc inwestorom w realizacji całej inwestycji. Dzięki nim, możliwe jest bowiem sprawniejsze i prostsze postawienie budynku bez pozwolenia, co dotyczy obiektów wolnostojących, mieszkalnych oraz jednorodzinnych o maksymalnie 2 kondygnacjach i powierzchni zabudowy nieprzekraczającej 70 m². Obszar domu musi mieścić się na gruncie, na którym został zaprojektowany. Warto podkreślić, że realizacja projektu budynku na zgłoszenie powinna spełniać potrzeby mieszkaniowe nowego właściciela, w związku z czym niemożliwe jest przeznaczenie budowli na wynajem ani prowadzenie w niej działalności gospodarczej. Dopuszcza się jednak postawienie w ten sposób rekreacyjnych domków letniskowych.
Uproszczenie procedur przy budowie domu jednorodzinnego bez pozwolenia
W przypadku budowy domu o powierzchni wynoszącej maksymalnie 70 m², zupełnie wystarczające jest zgłoszenie tego przedsięwzięcia. Według ustawy, starostwo nie może zgłosić sprzeciwu odnośnie zgłoszenia postawienia budynku przez inwestora. Rozpoczęcie inwestycji można więc rozpocząć zaraz po doręczeniu właściwych dokumentów.
Inwestor musi tylko poinformować o przewidywanym terminie początku prac właściwe organy nadzoru budowlanego i projektanta odpowiedzialnego za nadzór nad całym przedsięwzięciem. Stawianie budynku rozpoczyna się po przedstawieniu właściwemu urzędowi zgłoszenia oraz kompletu niezbędnych dokumentów. Należy także pamiętać o określeniu obszaru przez geodetę, co musi mieć miejsce przed początkiem wszelkich czynności. Gdy obiekt już powstanie, dojdzie jeszcze do geodezyjnej inwentaryzacji powykonawczej.
Zgodność budowy domu jednorodzinnego bez pozwolenia z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego
Postawienie budynku bez pozwolenia musi się zgadzać z wytycznymi zawartymi w MPZP, a w przypadku jego braku, konieczne jest uzyskanie decyzji odnośnie warunków zabudowy, której wydanie nastąpi w ciągu 21 dni od złożenia wniosku. Wszystko odbywa się także według przepisów wykonawczych do ustawy Prawo budowlane, a w szczególności zasad ustalonych w rozporządzeniu Ministra Infrastruktury z dnia 12 kwietnia 2002 r. w kwestii warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki oraz ich usytuowanie. Chodzi tutaj o przepisy związane m.in. utrzymania prawidłowych odległości od granic działki.
Według zapisów nowej ustawy, obejdzie się bez sprawdzania zgłoszenia przez urzędników administracji architektoniczno-budowlanej zarówno pod względem zgodności projektu zagospodarowania działki, jak i zgodności projektu architektoniczno-budowlanego z wytycznymi, jakie zawiera MPZP. Zbędna jest również analiza odnośnie zgodności z wymaganiami ochrony środowiska, decyzji o warunkach zabudowy czy ustaleniami uchwały o lokalizacji inwestycji mieszkaniowej.
Czy dom jednorodzinny na zgłoszenie można traktować jako inwestycję?
Jeszcze do niedawna niektórzy chcieli traktować budowę małego domu o powierzchni nieprzekraczającej 70 m² bez pozwolenia jako przyszłą inwestycję, lecz według aktualnych przepisów jest to niemożliwe. Dodatkowo, trzeba złożyć odpowiednie oświadczenie pod groźbą odpowiedzialności karnej za złożenie fałszywego oświadczenia, co wynika z zasad Kodeksu karnego.
Treść klauzuli zamieszczonej w oświadczeniu brzmi: “Jestem świadomy/-a odpowiedzialności karnej za złożenie fałszywego oświadczenia. Złożenie fałszywych zeznań może oznaczać karę pozbawienia wolności wynoszącą od 6 miesięcy do 8 lat.
Zgodnie z przepisami domy o maksymalnej powierzchni 70 m² powinny być budynkami wolnostojącymi. W ustawie zawarta jest także dopuszczalna gęstość zabudowy, a na każdych 500 m² działki może stać tylko 1 budynek. Takie wymaganie ma gwarantować to, że uproszczoną procedurę będą wykorzystywać wyłącznie do mieszkalnych celów indywidualnych.
Dzięki nowym rozwiązaniom, błyskawicznie powstanie domek modułowy używany do rekreacji i odpoczynku. Te konstrukcje cechują się wyjątkową prostotą, a do ich budowy dochodzi za pomocą przygotowanych już wcześniej elementów. Jak dotychczas, powierzchnia takich budynków wynosiła zwykle maksymalnie 35 m², jednak zmiana przepisów spowodowała, że znacznie popularniejsze stały się budynki modułowe o metrażu ok. 70 m². Takie obiekty już wcześniej cieszyły się sporym zainteresowaniem, gdyż umożliwiają zarówno świetny wypoczynek w okresie wakacyjnym, jak i codzienne użytkowanie.
Dokumenty potrzebne do realizacji budowy domu jednorodzinnego bez pozwolenia
3 stycznia 2022 roku zaczęło obowiązywać rozporządzenie Ministra Rozwoju i Technologii odnośnie ustalenie wzoru formularza wniosku oraz lokalizacji inwestycji celu publicznego lub warunków zabudowy. Rozporządzenie zawiera jednolity wzór dokumentu umożliwiający złożenie go drogą elektroniczną z użyciem odpowiedniej aplikacji, co jest znacznie wygodniejsze od pójścia do urzędu czy na pocztę.
Przed budową domu jednorodzinnego bez pozwolenia konieczne jest złożenie stosownych oświadczeń potwierdzających budowę w celu spełnienia swoich potrzeb mieszkaniowych, kompletność dokumentacji i wzięcie na siebie odpowiedzialności za kierowanie przedsięwzięciem przez inwestora w przypadku braku kierownika budowy. Inwestor musi więc sporządzić geodezyjną inwentaryzację powykonawczą, a do zadań projektanta należy sprawdzanie kolejnych etapów realizacji budynku do 70 m². Projektanci mogą być jednak za słabo przygotowani pod względem merytorycznym, aby móc wykonać niezbędną ocenę techniczną, w związku z czym specjaliści muszą mieć specjalne uprawnienia do kierowania budową oraz pracami budowlanymi. Warto poprosić ich o pomoc, nawet gdy wydaje się to być niekonieczne, aby utrzymać wysokie standardy bezpieczeństwa.
Kiedy można wprowadzić się do nowego domu?
Gdy organ nadzoru budowlanego otrzyma informację o zakończeniu budowy domu jednorodzinnego bez pozwolenia, można rozpocząć przeprowadzkę do tego budynku, do czego konieczny jest jeszcze brak sprzeciwu w drodze decyzji w terminie 14 dni od momentu, kiedy organ dostanie zawiadomienie. W przypadku stawiania obiektu bez nadzoru kierownika budowy należy pamiętać o dołączeniu następujących dokumentów:
- oświadczenie o wykonaniu pomiarów powierzchni użytkowej budynku i wszelkich lokali mieszkalnych zgodnie z przepisami
- oświadczenie o zgodności postawienia budynku z projektem budowlanym oraz przepisami techniczno-budowlanymi
Budowa domu na zgłoszenie jest znacznie mniej skomplikowana w porównaniu ze stawianiem budynku z koniecznością uzyskania pozwolenia. Trzeba jednak pamiętać, aby powierzchnia obiektu mieściła się w dozwolonych ramach i załatwieniu kilku niezbędnych formalności. Uproszczona procedura z pewnością pozwala zaoszczędzić sporo czasu czy niepotrzebnych nerwów, dlatego warto pomyśleć o takim przedsięwzięciu, aby dość szybko stać się właścicielem nowego, niewielkiego domu.
