Działki pod zalesienie cechują się przede wszystkim wyjątkowymi krajobrazami, atrakcyjnymi cenami i dużą powierzchnią, w związku z czym cieszą się sporą popularnością wśród deweloperów oraz prywatnych inwestorów chętnych na wybudowanie w tych miejscach nieruchomości. Może być to jednak trudne do zrealizowania ze względu na formalności, przez które trzeba przebrnąć, aby postawić tutaj własny dom. Co trzeba zrobić, aby było to możliwe?
Jakie grunty przeznacza się pod zalesienie?
Art. 14 ust. 2 ustawy z dnia 22 listopada 1973 r. o zagospodarowaniu lasów nienależących do Państwa zalesione mogą zostać:
- grunty orne i pastwiska oznaczone w klasyfikacji gleboznawczej symbolami “RZ-VI i PsZ-VI, które nie nadają się do produkcji rolnej
- niektóre użytki, które nadają się do zalesienia, takie jak lotne piaski czy wydmy piaszczyste, a także wysypiska, urwiska, hałdy, zapadliska, strome stoki, zbocza parowów i obszary po wyeksploatowanym piasku, żwirze, torfie lub glinie
- pozostałe grunty spełniające wymogi do zalesienia, lecz nienadające się do produkcji rolnej, w przypadku braku ich przeznaczenia na inne cele
Jakie informacje powinny być podane w wykazie gruntów przeznaczonych pod zalesienie?
Za ustalenie wykazu gruntów przeznaczonych pod zalesienie odpowiedzialny jest naczelnik gminy, który najpierw musi skonsultować się z nadleśniczym przedsiębiorstwa lasów państwowych, a także wziąć pod uwagę założenia miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego. Wykaz zawiera informacje o położeniu działki (wieś, gmina), nazwisko, imię i adres jej właściciela, powierzchnię i numer działki, a także jej typ oraz dotychczasowy sposób użytkowania.
Wykaz na 2 tygodnie przekazuje się do publicznej wiadomości, informując o nim również zainteresowanych właścicieli gruntów tak, jak przyjęto w konkretnej miejscowości. Posiadacze działek mają możliwość pisemnego zgłaszania swoich zastrzeżeń poprzez przesłanie nadleśniczemu tego dokumentu z załączonymi mapami.
Jak dalej wygląda proces przeznaczenia gruntów do zalesienia?
W dalszej kolejności dochodzi do wydania decyzji o przeznaczeniu gruntów do zalesienia przez naczelnika gminy po analizie zgłoszonych zastrzeżeń. Przesyła on nadleśniczemu wykaz razem z mapami ewidencji gruntów, przy czym konieczne jest zaznaczenie granic terenów przeznaczonych do zalesienia. Następnie nadleśniczy ustala termin oraz metodę zalesienia poprzez udostępnienie naczelnikowi gminy kopii decyzji. Warto podkreślić, że pod pojęciem gminy kryje się zarówno gmina, jak i miasto, gdzie swoją działalność pełni wspólna rada narodowa, a za naczelnika gminy uważa się także naczelnika lub prezydenta miasta bądź dzielnicy. Nadleśniczym może być z kolei dyrektor parku narodowego.
Czy na działce pod zalesienie budowa domu jest w ogóle możliwa?
Według polskiego prawa, przeznaczenie działek pod zalesienie jest dość specyficzne, co czasami uniemożliwia swobodne prowadzenie inwestycji budowlanych, do jakich należy, chociażby budowa domu. Największe znaczenie ma w tym przypadku miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego wyraźnie określający, jakie typy zabudowy dopuszcza się na konkretnym obszarze. Zazwyczaj takie grunty wyłącza się z użytku budowlanego, gdyż za ich nadrzędny cel uważa się ochronę środowiska i rekultywację terenów. W niektórych przypadkach istnieje jednak możliwość uzyskania stosownego pozwolenia, choć do tego trzeba spełnić mnóstwo rygorystycznych wymogów oraz przebrnąć przez zagmatwany proces formalny. Zgoda może być realna, chociażby w sytuacji, gdy dana działka mieści się w strefie z dopuszczoną zabudową siedliskową, ale wtedy zachodzi konieczność udowodnienia przez inwestora spełnienia wymagań odnośnie ochrony środowiska i braku negatywnego oddziaływania na miejscowy ekosystem.
Co jeszcze trzeba zrobić, aby doszło na działce pod zalesienie do budowy domu?
Aby na działce pod zalesienie, budowa domu doszła do skutku, najpierw trzeba dogłębnie przestudiować MPZP, a także studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego. Gdy ten dokument uwzględnia możliwość zabudowy, trzeba jeszcze postarać się o odpowiednie pozwolenia na zmianę przeznaczenia gruntu oraz postawienie budynku. W pierwszej kolejności działkę określoną jako obszar pod zalesienie należy przekwalifikować na budowlaną, co jest równoznaczne z obowiązkiem złożenia wniosku o zmianę MPZP. Może to jednak długo potrwać ze względu na częstą konieczność interwencji urzędników i zgody właściwych instytucji, np. Lasów Państwowych. Następnie uzyskuje się zwykłe pozwolenie, przy czym tu także należy spełnić mnóstwo wymagań dotyczących ochrony środowiska.
Działka pod zalesienie a budowa domu – kwestie ochrony środowiska
Działki, które przeznacza się pod zalesienie, mają szczególne znaczenie dla środowiska naturalnego, gdyż ich celem jest zwiększenie powierzchni leśnej, dzięki czemu poprawia się jakość powietrza, zwiększa bioróżnorodność i dochodzi do zabezpieczenia przed erozją. Oznacza to konieczność dostosowania wszelkich projektów budowlanych do warunków związanych z ochroną środowiska. Postawienie budynku na takim obszarze wiąże się więc z obowiązkiem przeprowadzenia dokładnych ekspertyz środowiskowych będących dowodem na brak negatywnego wpływu inwestycji na ekosystem.
Wykorzystanie działki pod zalesienie do budowy domu jest realne, lecz aby do tego doszło, trzeba spełnić mnóstwo formalności, a także skomplikowanych wymagań prawnych i środowiskowych. Inwestorzy muszą się przygotować na żmudny proces uzyskiwania wszelkich pozwoleń oraz ewentualną konieczność pokrycia kosztów w związku z przekwalifikowaniem terenu. Może się także przydać skorzystanie z porady prawnej odnośnie kwestii dotyczących zagospodarowania przestrzennego w celu uzyskania pewności co do zgodności inwestycji z przepisami prawa budowlanego. Warto jednak poświęcić sporo czasu, gdyż posiadanie budynku mieszkalnego na łonie natury, może mieć korzystny wpływ na ludzkie zdrowie.
