Stan deweloperski łazienki to surowa baza – pomieszczenie z przyłączami wodno-kanalizacyjnymi, czasem z wykonanym podejściem elektrycznym, otynkowanymi ścianami i wylewką cementową. Deweloper nie jest zobowiązany do wykończenia łazienki ponad to, co zostało wskazane w załączniku technicznym do umowy. W praktyce inwestor odbierający lokal w stanie deweloperskim staje przed zadaniem pełnego wyposażenia przestrzeni sanitarnej od podstaw. W dalszej części artykułu omówione zostaną wszystkie niezbędne etapy, jakie obejmuje wykończenie łazienki w stanie deweloperskim krok po kroku.
Stan deweloperski łazienka – co dokładnie otrzymuje inwestor
Stan deweloperski nie został wprost zdefiniowany w żadnym akcie prawnym, a zatem zakres prac objętych tym terminem wynika bezpośrednio z postanowień umownych między nabywcą a deweloperem. Dokumentacja stanowiąca załącznik do umowy powinna zawierać m.in. standard wykończenia lokalu, który jednoznacznie precyzuje zakres robót wykonanych przed przekazaniem nieruchomości. W praktyce stan deweloperski łazienki najczęściej obejmuje:
- wykonanie wylewki cementowej, zazwyczaj półsuchej miksokretowej, o klasie wytrzymałości nie niższej niż C16/20,
- rozprowadzenie pionów kanalizacyjnych oraz podejść wodnych do punktów sanitarnych, zazwyczaj zakończonych korkiem lub zaślepką, bez zaworów i bez rozdzielaczy,
- obecność tynków cementowo-wapiennych lub gipsowych, rzadziej ścian w stanie surowym – zależnie od technologii obiektu,
- zamontowaną skrzynkę rozdzielczą z podstawową instalacją elektryczną – w tym wypusty pod gniazda i oświetlenie, jednak bez montażu osprzętu,
- brak wentylacji mechanicznej – w lokalach mieszkalnych stosuje się najczęściej system grawitacyjny z kratką w kominie zbiorczym.
W niektórych przypadkach deweloper wykonuje również tzw. biały montaż próbny – obejmujący przyłącza pod umywalkę, WC oraz wannę lub kabinę – jednak nie wynika to z przepisów, lecz wyłącznie z dobrej woli lub przyjętego standardu inwestycji.
Nie sposób pominąć faktu, że wielu inwestorów przy odbiorze technicznym mieszkania nie weryfikuje dokładnie instalacji wykonanych w łazience. Tymczasem zgodnie z art. 41 ust. 1 Prawa budowlanego (Dz.U. 2023 poz. 553), wszelkie nieprawidłowości powinny być zgłoszone przed podpisaniem protokołu odbioru – w przeciwnym razie inwestor traci możliwość skutecznego dochodzenia roszczeń z tytułu rękojmi. Zaleca się zatem wykonanie próby ciśnieniowej instalacji wodnej oraz użycie poziomicy laserowej do sprawdzenia równości ścian i wylewki, zanim przystąpi się do jakichkolwiek prac wykończeniowych.
Planowanie wykończenia – punkt wyjścia do działania
- Pierwszym etapem, który decyduje o bezbłędnym przebiegu dalszych robót, jest opracowanie projektu wykonawczego. Pominięcie tego kroku skutkuje technicznymi kolizjami, ale też generuje dodatkowe koszty związane z koniecznością demontażu źle rozmieszczonych instalacji czy korekt powierzchni zabudowy. Zgodnie z art. 33 ust. 1 Prawa budowlanego, każda ingerencja w instalacje wewnętrzne powinna być zgodna z zatwierdzonym projektem budowlanym – a tam, gdzie nie wchodzi w grę projekt formalny, niezbędny staje się rysunek wykonawczy opracowany przez projektanta wnętrz lub instalatora z uprawnieniami.
- Przy planowaniu wykończenia łazienki warto zacząć od rozmieszczenia punktów sanitarnych. Lokalizacja muszli ustępowej, brodzika czy umywalki musi być dopasowana do ergonomii, ale przede wszystkim do istniejących podejść kanalizacyjnych i pionów wodnych. Ich przesunięcie bywa ograniczone technicznie – szczególnie w zabudowie wielorodzinnej, gdzie jakakolwiek zmiana może wymagać zgody zarządcy nieruchomości lub wspólnoty mieszkaniowej.
- Następnym krokiem powinno być doprecyzowanie rodzaju materiałów wykończeniowych. Wybór okładziny ceramicznej, płyt wielkoformatowych, tynku strukturalnego odpornego na wilgoć czy mikrocementu wpływa bezpośrednio na technologie montażu, dobór chemii budowlanej oraz harmonogram prowadzonych robót. Przykładowo, montaż gresu wielkoformatowego wymaga zastosowania odpowiedniego kleju klasy C2TE S1 zgodnie z normą PN-EN 12004 oraz zapewnienia dylatacji minimalnej 5 mm, co często pomijane jest w amatorskich realizacjach.
- Warto również na tym etapie uwzględnić kwestię wentylacji – brak właściwej wymiany powietrza skutkuje zawilgoceniem powierzchni, co prowadzi do degradacji materiałów i naruszenia warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie (rozporządzenie z dnia 12 kwietnia 2002 r., Dz.U. 2019 poz. 1065). Projektując wykończenie, należy przewidzieć otwory wentylacyjne, kratki z żaluzją oraz – w przypadku łazienek bez okna – zautomatyzowaną wentylację mechaniczną z wyciągiem grawitacyjnym lub hybrydowym.
- Końcowym aspektem planowania jest dobór źródeł światła i rozmieszczenie punktów elektrycznych. W łazience obowiązuje podział przestrzeni na strefy bezpieczeństwa (strefa 0, 1, 2, 3) zgodnie z normą PN-HD 60364-7-701:2010, co ogranicza swobodę instalacji elektrycznych w sąsiedztwie urządzeń sanitarnych. Zignorowanie tych wytycznych prowadzi do bezpośredniego zagrożenia porażeniem i stanowi rażące naruszenie przepisów technicznych.
Wykończenie łazienki w stanie deweloperskim krok po kroku
Proces adaptacji łazienki z poziomu deweloperskiego do etapu użytkowego należy przeprowadzić w sposób sekwencyjny – zachowując zarówno reżim technologiczny, jak i wymogi przepisów prawa budowlanego oraz norm wykonawczych. Nieprzestrzeganie kolejności robót skutkuje pogorszeniem parametrów użytkowych, lecz również ryzykiem powstania wad ukrytych trudnych do usunięcia po zakończeniu prac.
Wykonanie hydroizolacji
Zgodnie z § 309 ust. 1 rozporządzenia w sprawie warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie (Dz.U. 2019 poz. 1065), pomieszczenia narażone na zawilgocenie, takie jak łazienki, muszą być zabezpieczone przed działaniem wody. Stosuje się tu dwie techniki: powłokową (folia w płynie, masa hydroizolacyjna) oraz mineralno-polimerową (szlamy dwuskładnikowe). Warstwa ta powinna pokrywać całą posadzkę oraz pasy ścian przyległych do stref mokrych – przynajmniej do wysokości 1,2 m.
Korekta i prowadzenie instalacji
Na tym etapie dokonuje się korekt tras wod-kan, uwzględniając wymogi zawarte w projekcie wykonawczym oraz dostosowując wysokości przyłączy do planowanego osprzętu sanitarnego. Rury prowadzi się w systemach PP, PE-X lub wielowarstwowych typu ALU-PEX z zastosowaniem kształtek zaprasowywanych. W instalacjach elektrycznych należy respektować wspomniane wcześniej strefy ochronne oraz prowadzić przewody typu YDYp w osłonach peszelowych, podłączone do obwodów z zabezpieczeniem RCD.
Szpachlowanie, gruntowanie i przygotowanie podłoża
Tynki cementowo-wapienne wyrównuje się zaprawą szpachlową odporną na działanie wilgoci (np. na bazie cementu hydraulicznego). Podłoże należy zagruntować środkiem penetrującym o wysokim współczynniku adhezji. Nierówności podłogi można skorygować wylewką samopoziomującą zgodną z normą PN-EN 13813.
Montaż płytek lub okładziny alternatywnej
Klejenie okładzin odbywa się na klejach klasy C2TE, przy zastosowaniu podwójnego smarowania (buttering-floating). Szczeliny dylatacyjne należy uwzględnić przy każdej powierzchni powyżej 5 m² oraz w narożnikach. Fugi cementowe lub epoksydowe powinny mieć szerokość minimum 2 mm. Płytki docina się za pomocą przecinarki wodnej, unikając mikropęknięć krawędzi.
Montaż armatury i wyposażenia
Po zakończeniu prac glazurniczych i pełnym wyschnięciu kleju (min. 48 godzin) przystępuje się do białego montażu: stelaż WC, umywalka, bateria, kabina prysznicowa lub wanna. Mocowania należy osadzać na kołkach rozporowych dostosowanych do rodzaju podłoża (beton, ceramika, silikat). Syfony i zawory podłącza się zgodnie z PN-EN 274.
Oświetlenie i system wentylacyjny
W łazienkach przewiduje się montaż opraw hermetycznych o stopniu ochrony min. IP44. Wentylator łazienkowy musi posiadać certyfikat CE i powinien być podłączony do niezależnego obwodu z możliwością opóźnienia czasowego. Brak odpowiedniego wyciągu może naruszać § 150 WT i być podstawą do odrzucenia odbioru technicznego przez inspektora nadzoru.
Detale i prace wykończeniowe
Na tym etapie wykonuje się silikonowanie narożników i szczelin dylatacyjnych, montaż listew maskujących, uchwytów i akcesoriów. Szczeliny dylatacyjne między płytkami a urządzeniami sanitarnymi muszą być wypełnione trwale elastyczną masą odporną na pleśń i środki czyszczące.
Stan deweloperski w łazience – wnioski końcowe
Realizacja łazienki w stanie deweloperskim wymaga zaplecza wykonawczego, ale i właściwego rozeznania w przepisach prawa budowlanego, normach technicznych i zasadach montażowych wynikających bezpośrednio z dokumentacji projektowej. Brak spójności między stanem zastanym a oczekiwanym może skutkować odstępstwami kwalifikowanymi jako samowola budowlana. Nie sposób prowadzić wykończenia łazienki bez pełnej świadomości, że każda decyzja techniczna pociąga za sobą określone konsekwencje eksploatacyjne. Nawet pozornie banalne czynności, jak silikonowanie kabiny prysznicowej, muszą być prowadzone w temperaturze zgodnej z zaleceniami producenta i w czasie pozwalającym na pełne związanie materiału, inaczej efekt będzie jedynie pozorny.
