Budowa domu w miejscu starego budynku to coraz popularniejsze rozwiązanie, zwłaszcza w przypadku nieruchomości, które z różnych powodów nie nadają się już do remontu lub modernizacji. Tego typu inwestycja może jednak wiązać się z szeregiem formalności, wymogów technicznych i prawnych. Czy każdy budynek można rozebrać i wybudować nowy na jego miejscu? Jakie zgody i pozwolenia są niezbędne, a także na co zwrócić uwagę, planując taki projekt? W tym artykule omówimy najważniejsze kwestie, które warto znać, zanim zdecydujesz się na budowę domu w miejscu starego budynku.
Rozbiórka przed budową domu na miejscu starego – przepisy
Według art. 3 ust. 7 ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. Prawo budowlane – za rozbiórkę budynku uważa się typ czynności budowlanych polegających na zdemontowaniu i likwidacji z przestrzeni konkretnego, istniejącego obiektu lub jego części. Wiążą się z tym konsekwencje dotyczące m.in. wymogów odnośnie procedur oraz pozwoleń administracyjnych, które poprzedzają początek prac rozbiórkowych i wyburzeniowych, jednak zgodnie z ustawą, w niektórych przypadkach są one zbędne. Wpływ na rodzaj formalności potrzebnych do spełnienia ma wielkość i lokalizacja obiektu do rozebrania, a do tego trzeba prowadzić dziennik rozbiórki.
Planując rozbiórkę starego domu i budowę nowego, trzeba wiedzieć, że bez pozwolenia można rozbierać budynki oraz budowle, których brakuje w rejestrze zabytków i nie obejmuje ich ochrona konserwatorska. Dodatkowo, ich wysokość musi wynosić mniej niż 8 m w przypadku odległości od granicy działki nie mniejszej od połowy wysokości. Ustępstwo dotyczy także obiektów i urządzeń budowlanych, na których postawienie nie wymaga się pozwolenia, jeśli nie znajdują się pod ochroną jako zabytki.
Prace zabezpieczające, rozbiórkowe i wyburzenia można zacząć, zanim uzyska się pozwolenie na rozbiórkę lub przed ich zgłoszeniem, gdy mają one doprowadzić do likwidacji bezpośredniego zagrożenia bezpieczeństwa ludzi lub mienia. Pomimo początku takich działań trzeba natychmiast postarać się o pozwolenie bądź zgłoszenie.
Oprócz wspomnianego wyjątku trzeba z odpowiednim wyprzedzeniem zgłosić właściwemu organowi, stwierdzając typ, zakres i metodę przeprowadzenia rozbiórki. Zgłoszenia dokonuje się przed rozpoczęciem czynności rozbiórkowych, a przystąpienie do nich jest możliwe po upływie 21 dni od dnia zgłoszenia. To ustawowy termin, w czasie którego organ administracyjny ma prawo do wniesienia sprzeciwu. W przypadku stwierdzenia ryzyka pogorszenia stosunków wodnych, stanitarnych i stanu środowiska, lub gdy rozbiórka wiąże się z koniecznością zachowania warunków, od których może zależeć prowadzenie czynności dotyczących rozbiórki, organ ma możliwość nałożenia obowiązku uzyskania pozwolenia. Ponadto, może zażądać zaprezentowania dodatkowych danych o obiekcie budowlanym lub związanych z prowadzeniem działań rozbiórkowych, jeśli chodzi o bezpieczeństwo osób lub mienia.
Co trzeba zrobić przed budową domu na miejscu starego – prawo
Nawet w przypadku budynków stojących przez wiele lat w danym miejscu stosuje się przepisy, które aktualnie obowiązują, co oznacza że przy braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego konieczne jest uzyskanie warunków zabudowy. Wydanie decyzji o nich następuje zgodnie z art. 4 ust. 2 pkt 2 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym z dnia 27 marca 2003 r. O przesłankach jej wydania mówi art. 61 tej samej ustawy, według którego możliwość wydania decyzji istnieje tylko w sytuacji łącznego spełnienia kilku poniższych warunków:
- przynajmniej 1 działka sąsiednia, dostępna z tej samej drogi publicznej jest zabudowana tak, aby umożliwiać stwierdzenie wymagań związanych z nową zabudową w zakresie kontynuacji funkcji, parametrów, cech i wskaźników zabudowy, a także zagospodarowania terenu, w tym gabarytów oraz formy architektonicznej obiektów budowlanych, linii zabudowy czy intensywności wykorzystania terenu
- teren jest z dostępem do drogi publicznej
- istniejące lub projektowane uzbrojenie terenu wystarczy, aby spełnić zamiary budowlane, jednak warunek jest spełniony, gdy zrobienie uzbrojenia zagwarantowano w formie umowy, jaką zawarto pomiędzy odpowiednią jednostką administracyjną a inwestorem
- teren nie potrzebuje uzyskania zgody na zmianę przeznaczenie gruntów rolnych i leśnych na cele nierolnicze i nieleśne lub obejmuje go zgoda uzyskana w trakcie sporządzania miejscowych planów, które utraciły moc zgodnie z art. 67 ustawy, o które mowa w art. 88 ust. 1
- decyzja jest zgodna z odrębnymi przepisami
Na co jeszcze należy zwrócić uwagę przy budowie domu w miejscu starego – przepisy
Według przepisów prawa budowlanego – za budowę uznaje się robienie obiektu budowlanego w danej przestrzeni, czyli np. stawianie nowego budynku. Zgodnie z orzeczeniem Wojewódzkiego Sądu, sytuację, w jakiej budowla lub jej część podlega rozbiórce, aby w dalszej kolejności doprowadzić ją do stanu pierwotnego za pomocą innych wyrobów budowlanych, uważa się za odbudowę obiektu lub jego części, zakładając przy tym, że odbudowany budynek ma takie same parametry, jakie posiadał pierwotnie.
Art. 29 ust. 1 pkt 1a Prawa budowlanego mówi, że pozwolenie na budowę jest zbędne w przypadku wolnostojących budynków mieszkalnych jednorodzinnych o terenie oddziaływania całkowicie mieszczącym się na działce lub działkach, na których je zaprojektowano. Według art. 30 ust. 1 pkt 1 Prawa budowlanego, przy takim zamierzeniu trzeba dokonać zgłoszenia odpowiedniemu organowi administracji architektoniczno-budowlanej. 20 września 2020 r. do Prawa budowlanego wprowadzono nową definicję obszaru oddziaływania, jaki od tamtego czasu jest terenem wyznaczonym w otoczeniu obiektu budowlanego na podstawie odrębnych przepisów, które wprowadzają ograniczenia w zabudowie terenu dotyczące tego budynku. Najczęściej wymieniane przepisy odrębne to rozporządzenie ministra infrastruktury z 12 kwietnia 2002 r. odnośnie warunków technicznych, jakim muszą odpowiadać budynki i ich lokalizacja (Dz. U. z 2019 r. poz. 1065). Warto zaznaczyć, że informacja o terenie oddziaływania obiektu będzie należeć do obowiązkowych części projektu zagospodarowania działki (art. 34 ust. 3 pkt 1 lit. e Prawa budowlanego), gdyż ten dokument ma być 1 z 3 elementów projektu budowlanego. Przedmiotowe zgłoszenie powinno zawierać oświadczenie o posiadanym prawie do zarządzania nieruchomością w celach budowlanych (art. 33 ust. 2 pkt 2 w związku z art. 30 ust. 4b Prawa budowlanego). Wypełnia je inwestor pod groźbą odpowiedzialności karnej na podstawie dokumentów lub oświadczeń, które potwierdzają prawo do dysponowania obiektem na cele budowlane.
Kwestie związane z rozbiórką starego domu i budową nowego są dość skomplikowane, jednak można postarać się o spełnienie wszystkich formalności, aby cieszyć się komfortowym budynkiem mieszkalnym w miłej, zacisznej przestrzeni. Taki obiekt może być całkowicie użyteczny, a przy odpowiednim zadbaniu o każdy szczegół, można spędzić w nim długie lata, dlatego zamiast zrażać się ogromem przepisów, warto poświęcić trochę czasu, aby sprawić sobie nowe, przytulne miejsce zamieszkania.
