Coraz więcej inwestorów myśli o tym, aby postawić własny budynek mieszkalny na swoją firmę zamiast na osobę fizyczną, licząc na pewne oszczędności. Warto dowiedzieć się, jak w obu przypadkach wyglądają kwestie związane z podatkami, prawem budowlanym, finansowaniem czy eksplotacją, aby na podstawie tych informacji podjąć odpowiednią decyzję. W tym wpisie blogowym przedstawione zostaną zarówno korzyści, jak i możliwe konsekwencje tych sposobów realizacji inwestycji.
Forma prawna inwestora a opcje budowy domu
Z wyborem pomiędzy postawieniem budynku jako osoba prywatna a realizacją inwestycji przez swoją firmę wiążą się pewne konsekwencje prawne, podatkowe i administracyjne. Obowiązki dotyczące pozwoleń, metody finansowania oraz rozliczenia podatkowego ulegają zmianie w zależności od tego, kto formalnie pełni funkcję inwestora. Budowa prywatnego domu przez własną firmę może nieść za sobą różne korzyści, ale również spore ryzyko. W celu lepszego zrozumienia tej kwestii, warto zapoznać się z różnicami między inwestycją prywatną, a tą, którą prowadzi właściciel spółki. Trzeba także dokonać szczegółowej analizy potencjalnych negatywnych skutków tej decyzji, mających związek z art. 431 Kodeksu Cywilnego określającym status przedsiębiorcy i jego odpowiedzialność.
Budowa domu na własną firmę, czy prywatnie – różnice
Planowanie inwestycji należy zacząć od wyboru jej odpowiedniej formy. Z każdą decyzją wiążą się pewne skutki związane z metodą rozliczeń i późniejszym użytkowaniem obiektu. Osoba fizyczna, która buduje dom na własne potrzeby, postępuje w oparciu o standardowe przepisy Prawa budowlanego. W takiej sytuacji, nieruchomość nadal jest jej prywatnym majątkiem, a finansowanie zwykle następuje za pomocą kredytu hipotecznego lub własnych funduszy. Wydatków, jakie ponosi inwestor, nie można odliczyć od podatków, a w wypadku późniejszej sprzedaży, trzeba pamiętać o pięcioletniej karencji w związku z art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o PIT. Mówi on o opodatkowaniu uzyskanego przychodu, gdy do takiej transakcji dojdzie zanim minie 5 lat od nabycia nieruchomości lub zakończenia budowy.
W przypadku realizacji budowy domu na firmę, sytuacja jest zgoła odmienna. Zaliczenie inwestycji do trwałych środków przedsiębiorstwa oznacza możliwość użycia amortyzacji, czyli stopniowego roliczania kosztów w ramach prowadzonego biznesu. Taki inwestor może także odliczyć podatek VAT od materiałów budowlanych i usług wykonawczych, lecz obiekt musi służyć do działalności opodatkowanej, o czym można przeczytać w art. 86 ust. 1 ustawy o VAT.
Należy zaznaczyć, że włączenie nieruchomości do majątku przedsiębiorstwa jest równoznaczne z różnymi konsekwencjami. W pierwszej kolejności należy zwrócić uwagę na to, że przy możliwej sprzedaży obiektu obowiązuje podatek VAT, a metodę jego użytkowania może dokładnie skontrolować urząd skarbowy. Organy podatkowe mają możliwość przeprowadzania precyzyjnej analizy, czy rzeczywiście prowadzi się tutaj działalność gospodarczą, czy jednak wprowadzono budynek do firmy tylko po to, żeby móc skorzystać z ulg podatkowych. W przypadku stwierdzenia naruszeń, przedsiębiorca musi liczyć się z koniecznością zwrotu odliczonego VAT razem z odsetkami.
Przedsiębiorca jako inwestor zgodnie z art. 431 Kodeksu Cywilnego
Art. 431 Kodeksu Cywilnego ma duże znaczenie, jeśli chodzi o budowę domu przez własną firmę, gdyż określa przedsiębiorcę jako osobę fizyczną, osobę prawną lub jednostkę organizacyjną, która prowadzi działalność gospodarczą bądź zawodową w swoim imieniu. Przy tym sposobie stawiania budynku musi być on jednoznacznie związany z danym biznesem. W innym wypadku, organy podatkowe mogą wnieść sprzeciw wobec tej inwestycji, co będzie równoznaczne z obowiązkiem wykonania korekty rozliczeń.
Wspomniany artykuł w dużej mierze skupia się na odpowiedzialności cywilnej przedsiębiorcy. Inwestor, który działa jako osoba fizyczna, za własne zobowiązania odpowiada prywatnym majątkiem, lecz w sytuacji budowy prowadzonej przez firmę, istnieje możliwość przeniesienia tej odpowiedzialności na przedsiębiorstwo. Jeśli bowiem roszczenia mają związek z błędami podczas stawiania obiektu, zaniedbaniami w eksploatacji lub wypadkami na posesji, poszkodowany może starać się o odszkodowania od firmy będącej podmiotem gospodarczym. Art. 431 KC jest niezwykle istotny również w razie kontroli podatkowej. W przypadku użycia w celach prywatnych domu budowanego na firmę, urząd skarbowy może stwierdzić nadużycie prawa podatkowego. W takiej sytuacji, skarbówka ma prawo nałożyć sankcję, a także nakazać zwrot odliczonego VAT–u i przeprowadzenie korekty uzyskanego przychodu.
Z przytaczanym artykułem wiążą się pewne konsekwencje dotyczące dysponowania majątkiem firmowym dla celów prywatnych. Skutkiem nieprawidłowego rozliczenia inwestycji mogą być duże problemy podatkowe oraz prawne, w związku z czym każdą czynność trzeba dokładnie przemyśleć i w razie potrzeby poprosić o pomoc eksperta w dziedzinie prawa budowlanego.
Kwestie podatkowe i finansowe związane z budową domu na firmę
Decydując się na budowę w ramach działalności gospodarczej, inwestor dostaje mnóstwo opcji podatkowych, które przy właściwym planowaniu mogą zdecydowanie zmniejszyć koszty całej inwestycji. Należy zacząć od tego, że przedsiębiorca ma możliwość odliczenia podatku VAT od nabytych materiałów budowlanych i usług wykonawczych w przypadku wprowadzenia nieruchomości do ewidencji środków trwałych oraz wykorzystania jej do celów mających związek z działalnością opodatkowaną (art. 86 ust. 1 ustawy o VAT). Ponadto, takiego budynku dotyczy stawka amortyzacyjna, zwykle wynosząca 1,5% rocznie, lecz przy niektórych konstrukcjach używanych w celu prowadzenia biznesu stosuje się indywidualną stawkę. Inwestor powinien jednak liczyć się z tym, że wprowadzenie obiektu do majątku przedsiębiorstwa jest równoznaczne z obciążeniem późniejszej sprzedaży podatkiem VAT w wysokości 23%, co może przełożyć się na problemy ze znalezieniem kupca na korzystnych warunkach.
Istotne są także kwestie dotyczące finansowania budowy. Jeśli chodzi o inwestycję firmową, przedsiębiorca ma prawo do korzystania z wielu źródeł finansowania niedostępnych dla osób fizycznych. W przypadku kredytu inwestycyjnego, można liczyć na korzystniejsze oprocentowanie niż przy hipotecznym udzielanym prywatnym ludziom, a jego koszty można zaliczyć do wydatków związanych z działalnością. Sfinansowanie inwestycji jest także możliwe za pomocą leasingu zwrotnego polegającego na sprzedaży nieruchomości firmie leasingowej po zakończeniu budowy i dalszego korzystania z niej przez przedsiębiorcę przy równoczesnym uwalnianiu zamrożonego kapitału. Należy jednak podkreślić, że w tej sytuacji, prawo własności musi przejść na leasingodawcę, co może oznaczać spore ograniczenia związane z dalszym obrotem tym budynkiem.
W związku z weryfikacją faktycznego przeznaczenia obiektu przez organ podatkowy, wszystkie wydatki dotyczące inwestycji trzeba dokładnie udokumentować i uzasadnić w racjonalny sposób. Jeśli bowiem budynek zgłoszono jako siedzibę przedsiębiorstwa, a tak naprawdę służy tylko do mieszkania, urząd skarbowy może zgłosić swoje zastrzeżenia, naliczając zaległe zobowiązania razem z odsetkami. Problematyczne mogą okazać się również częściowe rozliczenia – gdy części budynku używa się w celach prywatnych, a w reszcie prowadzi się działalność, konieczne jest stosowanie proporcji VAT według art. 90 ustawy o VAT. Dobrze więc dokładnie zastanowić się nad metodą użytkowania nieruchomości w celu uniknięcia późniejszych kłopotów oraz konsekwencji podatkowych.
Konsekwencje podatkowe w związku z budową prywatną
Budując dom jako osoba fizyczna, trzeba liczyć się z brakiem opcji odliczenia podatku VAT od kupionych materiałów i usług budowlanych, co oznacza wyższy koszt całej inwestycji. Wszelkie wydatki pokrywa się z opodatkowanych dochodów bez możliwości amortyzacji. Z tą metodą wiążą się jednak pewne korzyści podczas ewentualnej sprzedaży nieruchomości, gdyż zawarcie transakcji co najmniej 5 lat od zakończenia budowy jest równoznaczne z brakiem opodatkowania, o czym mówi art 43 ust.1 ustawy o VAT. W przypadku dopięcia formalności wcześniej, podatek od zysku będzie równy 19% za wyjątkiem sytuacji, kiedy całość uzyskanej kwoty przeznaczy się przez 3 lata na swoje cele mieszkaniowe, zgodnie z art. 21 ust. 1 pkt 131 ustawy o PIT.
Z budową prywatną wiąże się zdecydowanie mniej formalności w związku z kontrolą skarbową. W tym przypadku, obejdzie się bowiem bez badań odnośnie do tego, czy budynku używa się według przeznaczenia, jakie zadeklarowano, co oznacza brak ryzyka sporów podatkowych. Proces staje się także łatwiejszy ze względu na brak obowiązku prowadzenia dokładnej dokumentacji związanej z wydatkami na to przedsięwzięcie. W związku z tym, że zbędne jest tutaj stosowanie proporcjonalnych odliczeń VAT, właściciel może liczyć na całkowitą swobodę, jeśli chodzi o użytkowanie obiektu, gdyż nie musi wykonywać dodatkowych rozliczeń.
Osoba fizyczna, która finansuje budowę domu z prywatnych środków, musi pamiętać o ograniczeniach, jakie wiążą się z opcją wynajmu nieruchomości. W przypadku decyzji o wynajęciu budynku lub jego części, uzyskiwane przychody zostaną opodatkowane zgodnie z wybraną formą – ryczałt od przychodów ewidencjonowanych (8,5% – do 100 tys. zł rocznie, 12,5% – powyżej tej kwoty) lub stosując skalę podatkową (17% lub 32%). Warto także wspomnieć o opcji opodatkowania dochodów z wynajmu w ramach działalności gospodarczej, co umożliwia odliczenie kosztów eksploatacyjnych czy amortyzacji. W tej sytuacji trzeba jednak prowadzić pełną księgowość oraz naliczać VAT, gdy najem prowadzi się profesjonalnie i cały czas.
Jakie formalności trzeba spełnić przy budowie domu na firmę?
Proces uzyskania pozwolenia na budowę regulują przepisy Prawa budowlanego i bez względu na formę realizacji inwestycji wymaga się tych samych dokumentów, np. projektu architektoniczno–budowlanego, decyzji o warunkach zabudowy (w przypadku braku MPZP) czy oświadczenia o prawie do dysponowania nieruchomością na cele budowlane, o czym stanowią art. 28 i 33 Prawa budowlanego. Różnice występują jednak w chwili prowadzenia budowy, gdyż przedsiębiorcę obejmuje szerszy nadzór, zwłaszcza, gdy obiekt ma związek z działalnością gospodarczą.
Jeśli chodzi o budowę prywatnego domu przez własną firmę, część procedur może się nieco wydłużyć z uwagi na obowiązek spełnienia dodatkowych wymagań, do jakich należy zgodność projektu z przepisami odnośnie do bezpieczeństwa i higieny pracy, a także ochrony przeciwpożarowej czy wymogów środowiskowych. Przedsiębiorca stawiający budynek w ramach swojego biznesu musi przeprowadzić ocenę oddziaływania na ekosystem, zgodnie z art. 71 ust. 2 ustawy o udostępnianiu informacji o środowisku, w sytuacji, gdy taka analiza jest konieczna ze względu na charakter inwestycji. Ponadto, takie przedsięwzięcie oznacza obowiązek stosowania się do przepisów z organizacją placu budowy według rozporządzenia w kwestii bezpieczeństwa i higieny pracy w trakcie wykonywania czynności budowlanych, co może być równoznaczne z koniecznością zatrudnienia dodatkowych osób, takich jak kierownik budowy posiadający uprawnienia zawodowe.
Przedsiębiorcy mają możliwość korzystania z uproszczonych procedur w pewnych aspektach, do jakich należy składanie wniosków elektronicznych lub szybsza rejestracja obiektu w ewidencji gruntów i budynków, gdy inwestycja odnosi się do nieruchomości firmowej. Do samej realizacji przedsięwzięcia potrzebne jest jednak systematyczne prowadzenie dokumentacji technicznej oraz finansowej, gdyż w razie kontroli może dojść do weryfikacji wszelkich wydatków czy odliczeń. Dzięki odpowiedniemu sporządzeniu dokumentacji projektowej i zgodności z aktualnymi przepisami, można uniknąć problemów w chwili odbioru domu, a także późniejszego użytkowania nieruchomości w ramach prowadzonego biznesu.
Eksploatacja domu wybudowanego na własną firmę
W przypadku budynku firmowego, trzeba stosować się do innych reguł użytkowania niż przy obiekcie będącym własnością osoby fizycznej, co bezpośrednio przekłada się na rozliczenia podatkowe. W sytuacji wprowadzenia domu do ewidencji środków trwałych i używania go w działalności gospodarczej, istnieje opcja rozliczania kosztów związanych z eksploatacją, w tym także wydatków na energię elektryczną, wodę, ogrzewanie czy serwis instalacji, jako kosztów uzyskania przychodu. Przedsiębiorca może również amortyzować nieruchomość zgodnie ze stawkami zawartymi w załączniku nr 1 do ustawy o PIT. Wszystkie koszty trzeba jednak dokładnie udokumentować, zwłaszcza, gdy budowla służy zarówno do mieszkania, jak i prowadzenia biznesu – w takiej sytuacji, często trzeba proporcjonalnie rozliczyć wydatki.
Jeśli dochodzi do wynajmu nieruchomości, związane z tym przychody trzeba wykazać w księgach rachunkowych przedsiębiorstwa, a wynajem obejmuje opodatkowanie VAT w przypadku przekroczenia progu zwolnienia podmiotowego, o czym mówi art. 113 ust. 1 ustawy o VAT). Właściciel obiektu poprzez wprowadzenie go do majątku firmy zyskuje prawo do rozliczania kosztów dotyczących jego utrzymania, co niekiedy może oznaczać pewne korzyści podatkowe, szczególnie przy generowaniu dochodu przez budynek. Warto także zwrócić uwagę na to, że wynajmowanie obiektu mieszkalnego w ramach działalności może oznaczać konieczność stosowania 8% stawki VAT zamiast 23%, jeśli jest to wynajem długoterminowy oraz zgodny z warunkami, jakie określa art. 41 ust. 12 ustawy o VAT.
Chcąc przenieść obiekt z majątku firmowego do prywatnego, trzeba przeprowadzić właściwe operacje podatkowe. Gdy przedsiębiorca podejmie decyzję o wycofaniu nieruchomości z ewidencji środków trwałych i przeznaczeniu jej na cele prywatne, może zachodzić konieczność naliczenia VAT od jej wartości rynkowej, jeżeli przy jej zakupie lub budowie inwestor mógł odliczyć ten podatek. Sprzedaż domu używanego wcześniej w prowadzonym biznesie zwykle oznacza konieczność naliczenie podatku VAT, przez co znalezienie chętnego może okazać się dosyć skomplikowane, szczególnie w sytuacji budynku o charakterze mieszkalnym. Decyzję o budowie domu na własną firmę należy więc szczegółowo przemyśleć pod względem późniejszego użytkowania w celu uniknięcia bolesnych skutków podatkowych w niedalekiej przyszłości.
Budowa domu na własną firmę – czy warto ryzykować?
Budowa domu na firmę oznacza wiele korzyści podatkowych, jednak trzeba się również liczyć ze związanym z nią ryzykiem. Zapoznanie się z powyższymi informacji powinno pomóc w uniknięciu pewnych konsekwencji dotyczących realizacji tego przedsięwzięcia. Najistotniejsze jest tutaj prowadzenie właściwej dokumentacji i stosowanie się do wymienionych przepisów. Po dopilnowanie wszystkiego w najdrobniejszych szczegółach będzie można zrealizować inwestycję bez obaw o kłopoty.
