Budowa domu wymaga przede wszystkim nienagannej organizacji, znajomości wielu przepisów prawa budowlanego, a także szczegółowej analizy kosztów tej inwestycji. Wszelkie czynności można powierzyć odpowiedniemu wykonawcy, jak również samodzielnie zająć się częścią pracy, czyli postawić na metodę gospodarczą. W tym artykule skupimy się jednak na postawieniu budynku bez faktur i konsekwencjach, jakie mogą się z tym wiązać.
Na czym polega budowa domu bez faktur?
Budując dom bez faktur, można zmniejszyć wydatki, w związku z czym od lat decyduje się na to wielu inwestorów. W tym wypadku, zarówno usługi, jak i materiały budowlane, można nabyć bez oficjalnego potwierdzenia w formie faktury VAT. Rozliczenie z firmą budowlaną następuje “z ręki do ręki” z pominięciem systemu podatkowego oraz formalności obciążających budżet. Często zawiera się również umowy ustne bez harmonogramu czynności, gdyż ich zakres jest ustalany na bieżąco pomiędzy zleceniodawcą a wykonawcą.
Jakie ryzyko wiąże się z budową domu bez faktur?
Jeśli chodzi o podatki, to postawienie budynku tym sposobem może oznaczać pewne konsekwencje – szczególnie w przypadku późniejszej sprzedaży nieruchomości. Ze względu na brak rachunków za materiały czy usługi, nie będą się one zaliczać do kosztów nabycia, w związku z czym może dojść do zwiększenia podatku od zysków kapitałowych, zgodnie z art. 22 ust. 6c ustawy o PIT. Ponadto, w przypadku wykrycia w trakcie kontroli jakichkolwiek nieprawidłowości związanych z zatrudnianiem pracowników, inwestora można uznać za płatnika składek ZUS i podatków od wynagrodzeń.
Jeśli zaś chodzi o materiały, które pochodzą z nieudokumentowanych źródeł, trzeba liczyć się z możliwym oskarżeniem o obrót towarami bez legalnego pochodzenia, co oznacza naruszenie art. 94 Kodeksu karnego skarbowego. Według tych regulacji, potencjalne zagrożenie może pojawić się w najmniej spodziewanej chwili, co trzeba wziąć pod uwagę, myśląc o skorzystaniu z tej metody.
Budowa domu bez faktur pod względem prawnym
Ten sposób realizacji inwestycji może kusić z uwagi na oszczędności, jednak należy pamiętać o ryzyku w związku z aktualnymi przepisami. Inwestor, który wybiera ten sposób, musi pamiętać o możliwej kontroli skarbowej, inspekcji budowlanej czy negatywnych skutkach zatrudniania pracowników na czarno. Z każdą z tych kwestii mogą wiązać się dodatkowe koszty i odpowiedzialność karna bądź cywilna, a ponadto, brak udokumentowanych wydatków związanych z materiałami oraz usługami budowlanymi może mieć wpływ na późniejsze rozliczenia podatkowe, a także wartość nieruchomości.
Jakie obowiązki ma inwestor wobec urzędu skarbowego?
Wszystkie osoby budujące własny dom muszą być świadome skrupulatności, z jaką fiskus sprawdza takie przedsięwzięcia. Podatek dochodowy od zbycia nieruchomości liczy się w oparciu o różnicę pomiędzy ceną sprzedaży a udokumentowanymi wydatkami na budowę. Brak kosztów w dokumentach dla skarbówki może oznaczać wyższy dochód ze sprzedaży, a w konsekwencji wyższą daninę.
Urząd skarbowy ma także prawo prosić o wyjaśnienia odnośnie do źródeł finansowania inwestycji. W sytuacji, gdy wartość domu okaże się zupełnie inna niż oficjalnie zadeklarowane wydatki, może dojść do nałożenia podatku uznaniowego zgodnie z art. 25b Ordynacji podatkowej. Jeśli pracownicy skarbówki znajdą dowód na świadome unikanie opodatkowania, inwestor może zostać pociągnięty do odpowiedzialności karnej skarbowej, o czym mówi art. 54 KKS. W tym wypadku, możliwe jest nałożenie grzywny przez fiskus, a gdy kwoty są większe, to istnieje także opcja zgłoszenia sprawy do sądu, który może skazać nieuczciwego inwestora nawet na kilka lat pozbawienia wolności.
Jaką rolę pełni inspekcja budowlana i inne organy?
Inspektor nadzoru budowlanego dokonuje dokładnej weryfikacji, czy wszelkie czynności wykonuje się według pozwolenia i obowiązujących norm. Dokonuje on przede wszystkim oceny technicznej, lecz może skupić się także na źródle materiałów oraz metodach realizacji prac. Przy wszelkich wątpliwości co do jakości wykorzystanych materiałów lub sposobów wykonania organowi będzie trzeba przedstawić dokumenty, które potwierdzają ich pochodzenie, co oznacza kolejne kłopoty osoby decydującej się na budowę domu bez faktur.
Duże znaczenie mają procedury odbiorowe. W czasie zgłaszania obiektu do użytkowania inwestor ma obowiązek złożenia oświadczenia, że realizacja jest zgodna z projektem, co reguluje art. 57 Prawa budowlanego. Jeśli inspektor stwierdzi, że przebieg budowy znacząco się różni od deklarowanego zakresu, konieczne może być przeprowadzenie kolejnych ekspertyz oznaczających dodatkowe opóźnienia i koszty. Wątpliwości odnośnie do legalności całego procesu mogą spowodować nawet wstrzymanie użytkowania obiektu do chwili wyjaśnienia sprawy.
Odpowiedzialność karna i cywilna związana z budową domu bez faktur
Osoby zatrudniające pracowników bez umowy poważnie naruszają przepisy prawa pracy, co oznacza ryzyko kary finansowej, a także konieczność opłacenie zaległych składek ZUS i podatków od wynagrodzeń. Według art. 281, grzywna może wynosić 30 000 zł, a w przypadku rozstrzygania sprawy przez sąd, trzeba liczyć się z jeszcze bardziej dotkliwą karą.
Jeśli na budowie dojdzie do wypadku, całą odpowiedzialność za to zdarzenie ponosi inwestor. Poważniejszy uraz pracownika zatrudnionego bez dopełnienia formalności oznacza możliwość dochodzenia odszkodowania przed sądem cywilnym przez pracownika lub jego rodzinę. Z brakiem ubezpieczenia wiąże się również ryzyko pokrycia kosztów leczenia i rehabilitacji ze swoich środków, a w sytuacji najpoważniejszych uszczerbków na zdrowiu, ta kwota może wynosić nawet kilkaset tysięcy złotych.
Należy podkreślić, że organy państwowe mają także możliwość skontrolowania legalności zatrudnienia na wszystkich etapach budowy. Kontrolą zajmuje się Państwowa Inspekcja Pracy, Zakład Ubezpieczeń Społecznych i Urząd Skrarbowy, a wszelkie nieprawidłowości mogą oznaczać przykre konsekwencje dla inwestora oraz pracowników budowlanych, którzy w takiej sytuacji, muszą liczyć się z utratą prawa do świadczeń emerytalnych lub rentowych.
Faktyczne oszczędności przy budowie domu bez faktur
Inwestorzy budujący dom w ten sposób zwykle liczą na spore oszczędności. Na początku rzeczywiście widać dużo korzyści w postaci braku podatku VAT na usługach, niższych stawek dla wykonawców czy uniknięcia wydatków związanych z księgowością i formalnościami. Tak naprawdę są to jednak tylko pozory, a wzrost kosztów następuje przy najmniej oczekiwanych elementach tego przedsięwzięcia.
Szczególne ryzyko wiąże się z brakiem gwarancji na czynności przeprowadzone przez pracowników budowlanych. W przypadku błędów popełnianych przez firmę lub pojedynczego specjalistę, brakuje dokumentacji, w oparciu o którą możliwe byłoby wyegzekwowanie wykonania poprawek. Spore wydatki mogą się wiązać, chociażby z wymianą wadliwego dachu, pękającymi tynkami czy nieprawidłowo zrobioną hydroizolacją fundamentów. Istotna jest również kwestia materiałów, gdyż przy zakupach bez faktur trzeba liczyć się z brakiem opcji złożenia reklamacji, a także kłopoty w trakcie kontroli jakości produktów.
Duże znaczenie mają również sprawy związane z podatkami. Przy sprzedaży nieruchomości po kilku latach od budowy, wzrasta podatek dochodowy na skutek braku rachunków za materiały i usługi, gdyż na podstawie art. 22 ust. 6c ustawy o PIT, koszty stawiania budynku nie będą mogły zostać uznane jako pomniejszające dochód z transakcji. Należy dodać, że finansując to przedsięwzięcie za pomocą kredytu bankowego, trzeba zaprezentować dokumentację wydatków, a brak faktur może być przyczyną wątpliwości banku, co w najgorszym wypadku doprowadzi do odmowy wypłaty następnej transzy.
Oszczędności mogą być złudne również w sytuacji inspekcji budowlanej, gdyż odkrycie, że budynek postawiono niezgodnie z projektem lub z użyciem materiałów pozbawionych certyfikatów, może zajść konieczność przeprowadzenia ekspertyz bądź dostosowania obiektu do panujących norm. Skutkiem rażących zaniedbań prawdopodobnie wstrzymanie użytkowania budynku przez inspektora. Mimo początkowo niższych wydatków, finalnie koszty mogą okazać się wielokrotnie wyższe od zakładanego budżetu.
Budowa domu bez faktur – pamiętaj, że nieznajomość prawa szkodzi
Choć na budowę domu bez faktur decyduje się wielu inwestorów, jest do dość ryzykowne rozwiązanie, które może przynieść znacznie więcej problemów niż korzyści. Warto więc pomyśleć o alternatywnych rozwiązaniach pomagających w zmniejszeniu kosztów, do jakich należy, chociażby stosowanie preferencyjnej stawki VAT w przypadku budynków o powierzchni nieprzekraczającej 300 m², czy skorzystanie z rządowych programów dofinansowań. Oszczędności związane z opisywanym w tym artykule sposobem realizacji inwestycji są tylko pozorne, a faktycznie taka metoda może oznaczać same straty.
