Zastanawiasz się, jak wygląda dom lub mieszkanie w stanie deweloperskim i co oznacza ten termin? Zanim zdecydujesz się na zakup nieruchomości, dokładnie wczytaj się w umowę, a zwłaszcza w zapisy, które mówią o tym, jaki będzie standard wykończenia. Pamiętaj, że nigdzie nie znajdziesz przepisów dotyczących tego, co obejmuje stan deweloperski. Najczęściej lista tego, co zawiera stan deweloperski, jest podobna u różnych deweloperów. Im wcześniej poznasz tę, która dotyczy Twoich nowych czterech kątów, tym lepiej. Stan deweloperski potraktuj po prostu jak punkt wyjściowy do dalszego wykańczania wnętrza. Im więcej będzie obejmował, tym mniej pracy będzie po Twojej stronie… A to ogromny zysk czasu i mniejszy stres związany z nadzorowaniem ekip wykończeniowych. Zatem czym jest stan deweloperski?
Stan deweloperski – co to znaczy? Czym różni się od wykończenia „pod klucz” i stanu surowego zamkniętego?
Nikt nie zna definicji stanu deweloperskiego, bo jest to umowny stopień wykończenia mieszkania czy domu. Warto mieć jednak na uwadze, że deweloperzy i firmy budowalne konkurują o klientów na zasadach wolnorynkowych, dlatego wszyscy starają się wykańczać nieruchomości w podobnym stopniu. Jeśli standard deweloperskiego stanu jest wyższy niż w przypadku innych nieruchomości położonych w podobnej lokalizacji i o podobnym metrażu, możesz być niemalże pewna lub pewny, że ten fakt deweloper podkreśli w materiałach reklamowych.
Warto pamiętać również o jednej ważnej kwestii. Poza stanem deweloperskim na rynku nieruchomości często używany jest też termin wykończenie lub stan „pod klucz”, który nie jest tożsamy ze stanem deweloperskim. Co to jest? Stan „pod klucz” wskazuje, że przed oddaniem Ci kluczy do wymarzonego rodzinnego gniazda w mieszkaniu zrobiono znacznie więcej niż w nieruchomości w stanie deweloperskim. Wprawdzie oznacza on wyższe koszty zakupu mieszkania czy domu, ale w zasadzie od razu po odbiorze domu lub mieszkania możesz się do niego wprowadzić. Jeśli zależy Ci na szybkiej przeprowadzce, zastanów się, czy nie będzie to dla Ciebie lepsze rozwiązanie.
W stanie wykończenia „pod klucz” poza detalami, które zazwyczaj obejmuje stan deweloperski, są też między innymi położone podłogi (panele, drewniane deski, płytki ceramiczne, gres itd.), wykończone ściany w kuchni i łazienkach (płytki lub gres), a także biały montaż. Wykończenie „pod klucz” w zależności od tego, jak skonstruowano umowę pomiędzy Tobą (lub inną osobą kupującą) a deweloperem, może obejmować również zakup i montaż wyposażenia (np. zabudowy kuchennej). Ta ostatnia możliwość, która niemalże całkowicie wyręcza właścicielkę lub właściciela mieszkania od angażowania się w wykończenie nieruchomości, chętnie wybierana jest przez osoby kupujące mieszkanie lub dom z myślą o jego wynajmowaniu.
Trzeba jeszcze mieć na uwadze, że odpowiedź na pytanie: „Jaki to stan deweloperski?” leży pomiędzy opisem tego, co obejmuje stan surowy zamknięty a standardem wykończenia „pod klucz”. Czym w takim jest stan surowy zamknięty? Podobnie jak stan deweloperski czy standard wykończenia „pod klucz” także stan surowy zamknięty nie został wyjaśniony w obowiązującym w Polsce prawie budowlanym. Przyjmuje się jednak, że obejmuje on około 50% prac potrzebnych do budowy domu czy budynku wielorodzinnego. Z perspektywy osoby kupującej dom lub mieszkanie nieruchomość w stanie surowym zamkniętym uznawana jest za etap budowy, w którym postawiono konstrukcję nośną budynku i ściany zewnętrzne, a także dach, stolarkę okienną i drzwi wejściowe, a w przypadku domów z garażem w bryle – także bramę wjazdową do garażu. Najczęściej nieruchomość w stanie deweloperskim jest zatem wewnątrz bogatsza od stanu surowego zamkniętego między innymi o tynk na ścianach, betonową wylewkę na podłogach, a także instalacje (elektryczną i wodno-kanalizacyjną) oraz parapety zewnętrzne i wewnętrzne.
Stan deweloperski – co wchodzi w skład mieszkania w stanie deweloperskim
Wiesz już, co oznacza stan deweloperski i że odpowiedź na pytanie o to, co obejmuje, wcale nie jest jednoznaczna. Jeśli od dłuższego czasu szukasz swojego wymarzonego M, najpewniej potrafisz już określić, jakie detale w wykończeniu mieszkania w stanie deweloperskim najczęściej pojawiają się w folderach reklamowych.
Lista tego, co zawiera stan deweloperski, najczęściej obejmuje:
- stolarkę okienną i drzwiową (na ogół to tylko drzwi wejściowe, bez drzwi wewnętrznych);
- parapety wewnętrzne i zewnętrzne;
- betonową wylewkę na posadzce;
- otynkowane, a nawet pomalowane na biało ściany;
- balkon zabezpieczony balustradami z podłogą wyłożoną płytkami;
- instalację wodno-kanalizacyjną;
- centralne ogrzewanie wraz z grzejnikami lub inny rodzaj ogrzewania, takie jak ogrzewanie podłogowe;
- instalację elektryczną (np. gniazda elektryczne, łączniki światła, gniazda telefoniczne i telewizyjne).
Jeśli zastanawiasz się, jaki to stan deweloperski domu, to tę kwestię poruszymy za chwilę. Powyższa lista dotyczy najczęściej pojawiających się punktów na liście tego, co obejmuje stan deweloperski zarówno mieszkania, jak i domu.
Stan deweloperski mieszkania i stan deweloperski domu – co to znaczy?
Mieszkania i domy zasadniczo się od siebie różnią. O ile nie kupujesz mieszkania położonego na parterze i z dostępem do ogródka, lista tego, co obejmuje stan deweloperski domu, to tylko w części pokrywa się z tą, która jest odpowiedzią na pytanie: „Co to jest stan deweloperski domu?”. Lista detali w mieszkaniu obejmuje wyłącznie stopień wykończenia wnętrza, a jeśli mieszkanie ma dostęp do balkonu, to także mowa w nim o standardzie wykończenia tej niewielkiej przestrzeni. W takim razie, jaki to jest stan deweloperski domu? Najczęściej obejmuje on elewację i ocieplenie, a także otoczenie domu, schody itd. Nie jest ważne, czy decydujesz się na zakup domu w zabudowie szeregowej lub bliźniaczej albo domu wolnostojącego – stan deweloperski jest w nich podobny.
Lista tego, co to znaczy stan deweloperski domu i co obejmuje, na ogół jest w każdym z nich bardzo zbliżona i obejmuje (poza pozycjami z wcześniejszej listy dotyczącej wykończenia wnętrz):
- ocieplenie budynku;
- ocieplenie dachu i podbitki dachowej;
- wykończenie dachu;
- zagospodarowanie terenu wokół domu – między innymi wyrównanie terenu, wykonanie podjazdu, utwardzenie miejsca postojowego (np. za pomocą ażurowych płyt betonowych lub wylanego betonu), położenie chodnika, postawienie ogrodzenia wraz z furtką i bramą wjazdową;
- wykonanie schodów – niektórzy deweloperzy deklarują również ich wykończenie, tzn. montaż balustrad i stopni;
- garaż – wykończenie garażu posadzką i/lub płytkami; standard bramy wjazdowej do garażu i kilka innych szczegółów może znaleźć się we fragmencie umowy z deweloperem, który mówi o tym, co to stan deweloperski w przypadku Twojego nowego domu.
Odbiór mieszkania lub domu – sprawdź, czy zachowano stan deweloperski
Zapisy umowy to jedno, a rzeczywistość to drugie. Skoro wiesz już, czym jest stan deweloperski domu i co obejmuje w przypadku Twojej nieruchomości, łatwiej będzie Ci potem zarządzać ekipami remontowymi i zlecać prace wykończeniowe. Taka świadomość ogromnie ułatwi Ci też gospodarowanie budżetem przeznaczonym na wykończenie nieruchomości. Pamiętaj, że w tracie odbioru musisz podpisać protokół zdawczo-odbiorczy, w którym znajdzie się też wiele ważnych informacji. Na etapie odbierania mieszkania lub domu koniecznie przypatrz się, czy deweloper i jego podwykonawcy przeprowadzili wszystkie prace zgodnie z umową i ze sztuką budowlaną. W protokole można wpisać wszelkie kwestie, które zauważyłaś lub zauważyłeś w trakcie odbioru, a które wymagają poprawy.
Pamiętaj przy tym, że zgodnie z Kodeksem cywilnym każdy kupujący dom lub mieszkanie ma prawo do pięcioletniej rękojmi na nieruchomość. Jeśli w ciągu pięciu lat od odbioru kluczy wykryjesz usterkę budowlaną, musisz w ciągu 30 dni kalendarzowych od jej wykrycia powiadomić o tym wykonawcę.
Wiesz już, czym jest stan deweloperski. To, jaki będzie stopień wykończenia wnętrz mieszkania czy domu oraz jakie prace zostaną wykonane na zewnątrz domu, musi być zapisane w umowie z deweloperem. Wczytaj się w nią dokładnie jeszcze przed jej podpisaniem, aby wiedzieć, jak przygotować się do odbioru nieruchomości i jak zaplanować dalsze prace wykończeniowe.
